De quoi s'agit-il ?
Dans le cadre du projet modèle de la ville de Bienne, des conventions d’objectifs sont conclues entre la ville et les titulaires de droits de superficie, c’est-à-dire notre coopérative d’habitation, comme cela a déjà été communiqué. Ces conventions d’objectifs sont précédées d’un processus complet d’analyse de l’état des biens immobilieres et de développement d’une stratégie globale. Le comité de la coopérative d’habitation a entamé ce processus en 2023. Dans la première phase, le comité a procédé à une analyse complète et détaillée de la situation en se basant sur sept champs d’action définis par la ville de Bienne.
Immeubles et finances
L’analyse dite de portefeuille a été confiée au groupe de travail pour le développement de projets d’utilité publique AggP. Après un travail d’analyse très complexe qui a duré six mois, ces spécialistes de la construction nous ont remis début 2024 un rapport complet sur l’état et le financement de nos biens immobiliers, ainsi qu’une recommandation de stratégie de développement.
Le rapport comprend une clarification de l’état de construction des immeubles afin d’établir un pronostic des prochains travaux d’assainissement et de rénovation des parties du bâtiment. Comme les lotissements de la coopérative présentent un niveau de rénovation très inégal, à l’exception de l’enveloppe du bâtiment, l’analyse a été réalisée sur la base de trois types de bâtiment différents. Cette analyse permet de savoir quand les travaux de rénovation doivent être effectués et lesquels. Par la suite, ces travaux de rénovation à grande échelle ont été présentés pour les 30 prochaines années sous forme de « paquets de remise en état ». Il en résulte le besoin d’investissement calculé de l’ensemble du portefeuille immobilier pour le maintien de la valeur des constructions de notre coopérative de logement.
Sur la base de ce relevé de la situation, la stratégie de financement de ces investissements nécessaires a été mise en lumière et évaluée. Malgré la bonne situation financière de notre coopérative, ces investissements doivent être planifiés avec précision et intégrés dans une stratégie d’assainissement globale, afin que la coopérative de logement reste viable.
Au final, le rapport a formulé différentes stratégies de développement sur la base des connaissances acquises, qui doivent maintenant être affinées par le conseil d’administration.
Vivre dans la coopérative
Une analyse portant sur les locataires et la vie dans la coopérative a été réalisée, entre autres, sur la base d’une enquête, à laquelle 63 % des membres de la coopérative ont participé. Outre le recensement démographique, des questions ont été posées sur la situation financière des locataires ainsi que sur la satisfaction vis-à-vis de leur logement, du jardin et de la vie en coopérative. Il s’est avéré que les locataires étaient en majorité satisfait·e·s de la situation actuelle, qu’il s’agisse de la surface habitable, de l’offre architecturale, de la propreté et de l’accessibilité ou de la communication avec le conseil d’administration. Pour la plupart, les membres de la coopérative savent également comment s’impliquer au sein de leur association et bénéficient d’un soutien mutuel dans le voisinage.
Analyse du milieu et évaluation de la politique du logement
L’analyse de l’environnement et l’évaluation de la situation de logement avaient pour but d’examiner de plus près comment notre coopérative se situe par rapport à notre ville et à notre quartier. Dans ce contexte, nous avons aussi examiné et comparé le segment de prix des logements proposés. Il est apparu que les loyers pratiqués se situent à un niveau très bas et que nous nous trouvons clairement dans le segment inférieur des prix du marché immobilier à Bienne. Nous avons également examiné les possibilités offertes dans le voisinage immédiat (quartiers, espaces extérieurs, aires de jeux, etc.) et ce qui manquait éventuellement (commerces, services médicaux, etc.). Notre coopérative est également en contact direct avec d’autres coopératives, en particulier la Coopérative biennoise de construction et d’habitation (biwog), à laquelle l’administration de notre coopérative a été transférée. Cet échange nous permet de profiter mutuellement de nos expériences et d’exploiter les synergies à l’avenir.
Organisation et direction
Il a fallu examiner tous les règlements, directives et concepts existants (par ex. directives de location, fiches d’information, règlements d’utilisation des données, etc.) ; de même, un examen a été mené sur la composition et l’organisation du comité ainsi que sur la répartition interne des tâches. Il a aussi fallu analyser la question du recrutement de nouveaux membres pour le comité, la charge de travail nécessaire ainsi que les processus de décision internes, ce qui a finalement mené à la réorganisation en cours du comité, avec le travail organisationnel et structurel qui en découle. Pour l’heure, il reste encore beaucoup à faire concernant l’élimination d’anciennes habitudes qui nous freinent encore un peu dans notre nouvelle orientation. En même temps, nous travaillons d’arrache-pied au sein du comité pour assurer la pérennité de notre coopérative.
Développement durable et environnement
L’analyse de la situation concernant le développement durable et l’environnement a révélé que nous pourrions encore nous améliorer dans le domaine de la biodiversité. Un inventaire réalisé en collaboration avec un·e professionnel∙le montre que les surfaces de biodiversité sont rares et que les locataires ont souvent tendance à être dépassés par l’entretien de leurs jardins. Ceux-ci abritent un grand nombre de néophytes envahissantes et d’autres plantes de plus en plus problématiques, car très prolifiques, au détriment des espèces locales. En outre, le grand nombre de chats et les clôtures installées ont une influence négative sur la biodiversité. Les habitats de petites structures et les sources de nourriture sous forme de plantes vivaces et d’arbustes à fleurs indigènes font bien souvent défaut. À l’avenir, il faudrait donc des règles claires pour l’entretien des jardins et des surfaces communes (par ex. règlement sur les jardins, surfaces de biodiversité délimitées, etc.)
En matière d’énergie et de comportement écologique, notre coopérative peut marquer des points grâce à l’installation solaire existante. Cependant, la consommation domestique de cette énergie est encore trop faible. En outre, du côté de la production de chaleur, une stratégie énergétique est nécessaire pour remplacer les chauffages au gaz par un système sans combustibles fossiles. Dans ce contexte, le comportement de mobilité et l’offre en matière de transports publics et de partage ont également été examinés. Pour la suite du processus, des questions restent ouvertes sur l’infrastructure que nous voulons proposer à l’avenir et sur les améliorations possibles.
Bilan
La conclusion de cette analyse offrira, pour la suite, une base pour l’élaboration de nouvelles lignes directrices. Sur cette base, le comité établira ensuite un catalogue de mesures concrètes et une stratégie globale. Celle-ci permettra ensuite de mener des discussions avec la ville de Bienne et de conclure des conventions d’objectifs pour l’utilisation des terrains en droit de superficie. Nous prévoyons une première prise de contact avec la ville de Bienne cette année et une conclusion des accords vers début ou le milieu de l’année 2025.